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| 陆家嘴(600663)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
2026年上半年，公司在董事会领导下，紧扣浦东高质量发展首要任务，坚持稳中求进、进中提质的工作基调，聚力招商引智、提速重大项目建设、赋能金融服务升级、攻坚改革创新转型，以“开局即冲刺、起步即决战”的奋进姿态，推动公司各项工作迈上新台阶，为完成全年目标打下坚实基础。
（一）2026年上半年经营工作回顾
1、2026年上半年营业收入80.98亿元，其中：房地产业务收入70.25亿元，金融业务收入10.73亿元。
2、2026年上半年房地产业务成本30.48亿元，金融业务成本及管理费用3.59亿元。
3、2026年上半年项目开发投资支出22.35亿元。
4、2026年上半年实现归属于上市公司股东的净利润11.08亿元。
（二）2026年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计18.72亿元，主要包括：办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2026年上半年租赁现金流入12.65亿元，比2025年上半年减少0.7亿元，同比减少5%。
目前公司持有在营甲级写字楼共35幢，总建筑面积235万平方米。截至2026年6月末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上，下同）的平均出租率为74%，平均租金6.15元/平方米/天；天津成熟甲级写字楼的平均出租率为60%，平均租金2.8元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴981大楼。截至2026年6月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积32万平方米，出租率86%，平均租金4.99元/平方米/天。
商业物业。2026年上半年租赁现金流入2.15亿元，同比略有增加。
商业物业主要包括上海陆家嘴L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴九六广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城配套商业设施。截至2026年6月末，主要商业物业总建筑面积78万平方米，其中成熟商业物业（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴L+MALL出租率为96%；天津陆家嘴L+MALL出租率为89%；陆家嘴九六广场出租率为85%；陆家嘴1885出租率为73%；花木陆悦坊出租率为100%；金杨陆悦坊出租率为86%；前滩陆悦广场出租率为88%；川沙九六广场出租率为97%。
酒店物业。2026年上半年现金流入3.19亿元，比2025年上半年增加0.66亿元，同比增加26%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，东怡大酒店配备209间房间，2026年上半年GOP率（营业毛利率）为34%，平均出租率为69%；陆家嘴明城酒店配备221间房间，2026年上半年GOP率为37%，平均出租率为55%；天津陆家嘴万怡酒店配备258间房间，2026年上半年GOP率为25%，平均出租率为74%；上海前滩香格里拉酒店配备585间房间，2026年上半年GOP率为43%，平均出租率为74%；张江希尔顿酒店配备475间房间，2026年上半年GOP率为29%，平均出租率为62%。
住宅物业。2026年上半年，住宅租赁现金流入0.67亿元，比2025年上半年增加0.17亿元，同比增长35%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃75、前滩悦庭54、软件园4号楼。截至2026年6月末，租赁住宅总建筑面积14万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦庭，年末出租率为97.5%，平均租金2.45元/平方米/天；张江雍萃75出租率95.2%，平均租金3.68元/平方米/天；前滩悦庭54出租率95.9%，平均租金3.93元/平方米/天。软件园4号楼项目改造于2026年6月竣工，尚未入市。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计5.72亿元。
公司持股50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2026年上半年租赁收入2.51亿元，较2025年上半年增加0.22亿元，同比增加10%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2026年上半年租赁收入2.75亿元，较2025年上半年增加0.06亿元，同比增加2%。
富都世界。2026年上半年租赁收入为0.46亿元，较2025年上半年减少0.05亿元，同比下降10%。
（2）房产销售收入
2026年上半年，公司实现房产销售现金流入合计90.24亿元。收入主要来自于：住宅物业（含车位）销售现金流入52.61亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸。2026年上半年，累计住宅物业合同销售面积3.43万平方米，同比下降16%；合同销售金额57.78亿元，同比增加21%；在售项目的整体去化率为89%。
办公物业销售现金流入37.63亿元，为星展银行大厦销售收款。合同销售面积6.81万平方米，合同销售金额37.63亿元。
（3）物业服务收入
合并报表范围内，2026年上半年，公司实现物业服务收入11.85亿元，较2025年上半年增加1.15亿元，同比增加11%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性收入0.7亿元，同比增长6%；新国博服务性收入1.11亿元，同比增加9%。
（4）其他收入
2026年上半年，公司实现其他收入3.15亿元，较2025年上半年增加0.18亿元，同比增加6%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
（5）金融服务收入
2026年上半年，金融业务实现收入10.73亿元，占公司营业收入总额的13%。
2、项目投资分析
2026年上半年，公司竣工项目1个，总建筑面积1万平方米，为软件园4号楼改造项目。续建项目5个，总建筑面积137.58万平方米，为梅园社区2E8-19地块、梅园社区2E8-17地块、前滩21-02地块、前滩21-03地块及洋泾西区E08-4/E10-2/E12-1地块。
3、有息负债现状
截至2026年6月末，公司有息负债余额665.38亿元，占2025年末公司总资产的39%，较2025年末有息负债余额减少38.02亿元。2026年6月末有息负债余额按品种分为：银行贷款388.23亿元、债券（含资产证券化）264.87亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款3.01亿元、其他关联方借款1.70亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证7.57亿元。
4、经营业绩影响分析
公司2026年上半年利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及投资收益组成。其中：房地产销售毛利率为79%；长期持有物业出租毛利率为42%；物业服务毛利率9%；酒店业务毛利率26%；金融业务利润率67%；其他业务毛利率64%。
（三）2026年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
公司于2026年4月21日召开第十届董事会第七次会议，审议通过《2025年度“提质增效重回报”行动方案的评估报告暨2026年度“提质增效重回报”行动方案》。上半年，公司以行动方案为指引，从聚焦主责主业、持续现金分红、加强投资者沟通交流、强化公司治理等方面，积极推动并落实各项举措，切实履行上市公司的责任和义务。
1、聚力主业转型提质，构建产业新生态
公司立足三大核心主业，围绕服务浦东打造社会主义现代化引领区建设，加速主业系统性布局优化，强化载体赋能、产业赋能、生态赋能，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营服务”转型升级。城市综合开发与服务板块持续提升服务质效，为企业客户提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业态的一站式、全方位产业赋能服务；金融服务板块贯彻内生增长与外延拓展相结合的特色发展战略，强化专业化金融服务和产业投资能力，深化金融板块内部及跨板块协同发展，深挖场景融合空间，持续孵化“金融+产业”特色创新业态；商旅服务板块加速多业态消费融合互通，聚焦品牌升级、场景营造与客流提振，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。
2、持续现金分红，共享公司发展成果
公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格按照《公司章程》及股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回报股东。于2026年5月29日召开2025年年度股东会，审议通过了《2025年度利润分配方案》，并于2026年6月26日实施完毕，共计派发现金红利3.02亿元（含税）。加上于2025年12月19日派发的2025年度中期红利3.19亿元，2025年度现金分红总额为6.21亿元，占2025年度归属于上市公司股东的净利润的50.65%。自2002年来，公司坚持每年现金分红，且自2016年起，连续十年每年现金分红占当期归属于上市公司股东净利润的比例达到50%。
同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2025年年度股东会审议通过了《2026年度中期分红安排的方案》，将根据实际情况在2026年半年度报告或第三季度报告披露后适当增加一次中期分红，2026年度中期现金分红金额不低于相应期间归属于上市公司股东的净利润的30%，且不超过相应期间归属于上市公司股东的净利润。
3、加强投资者沟通，有效传递企业价值
公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实、完整、准确、及时、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股东，不断增强公司信息透明度与沟通坦诚度。
上半年，披露定期报告2份，临时公告29份，充分披露公司2025年年度与2026年第一季度主营业务及经营数据情况、2025年年度权益分派实施，以及《2025年度环境、社会及公司治理（ESG）报告》，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司经营模式、财务数据、公司治理、分红及可持续发展等方面的关切问题。公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，回复投资者问题。通过投资者热线、投资者邮箱、上证e互动平台、现场投资者调研接待等形式，加强与投资者的双向沟通。公司于2026年5月15日参加2026年上海辖区上市公司年报集体业绩说明会暨2026年第一季度报告业绩说明会，通过视频形式展示公司三大主业，就投资者关注的问题进行沟通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，促进公司与投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
4、深化公司治理，推动高质量发展
公司持续提升治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定发展。重视董事、高级管理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半年，制定了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》，组织董事、高级管理人员参加了监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，包括《上市公司财务规范运作重点关注事项专题培训》《上交所2026年第1期上市公司独立董事后续培训》《上交所2026年第3期上市公司董事、高管初任培训》《上海辖区2026年上市公司董事、高管培训》等，持续跟进资本市场最新政策、监管规则等，提升专业知识水平，筑牢合规意识，推动公司高质量发展。
综上，公司2026年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。下半年，公司将结合上交所发布的《关于开展沪市公司“提质增效重回报”2.0专项行动的倡议》，持续履行上市公司责任和义务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象。
（四）2026年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，围绕“十五五”发展规划，以存量提质、增量做优、运营增效为主线，以高品质空间载体、高质量运营服务，实干实效服务引领区高质量发展，不断增强公司核心竞争力，努力回报社会、回报股东。
（一）“三资”提质转型，实干担当服务引领区建设
围绕“资管做强、资本做活、资产做优”，持续优化布局、深化转型、锤炼能力、守牢风险底线。立足浦东、实干笃行，向上向好、向新向优，深度融入区域发展大局。
1、资管做强：运营提质，载体提能，服务提档
下半年，公司将继续坚持资管做强核心目标，实现开发与运营一体、规模与质量并进，全力推动发展模式从开发建设向资产运营、价值提升深度转变。紧扣区域现代化产业体系建设，精准招商引智、培育科创生态；稳步推进区域综合开发与项目建设，深耕物业服务，打造以客户为核心的矩阵体系，全力服务引领区高质量发展。
（1）以招商引资“加速度”构筑发展“强磁场”
推动发展模式从单一空间供给向全链条综合赋能，强化“产业+空间+服务”一体化招商，持续放大集聚优势，加速新经济、总部型企业落地集聚，助力区域产业能级稳步提升。
在办公及产业园楼宇营销方面，持续巩固核心标杆片区成熟楼宇出租率，筑牢发展压舱石。
通过楼宇焕新激活核心区老楼载体。深化“朋友圈+生态圈”招商模式，聚焦总部经济、新经济、硬核产业等重点方向精准引商，构建“存量焕新+增量拓局”双轮驱动格局，继续以资产交易带动产业集聚，持续放大载体优质价值。不断做深产业生态链式招商，输出全域优质轻资产业务矩阵，整合高品质科研楼宇、人才安居房源、商业会展设施，积极搭建完善的“安居+乐业”体系，优化提升张江人工智能创新小镇、陆创AI加速器等平台服务，营造“创业在园区、生活在社区”的宜居宜业环境。
在住宅产品租售方面，把握市场修复态势，充分释放“沪七条”政策效应，对标“好房子”建设标准深耕住宅租售领域，以高效响应、全程保障的优质服务夯实居住体验。在售项目深度挖掘所处板块价值，持续迭代产品实景展示，强化产品核心竞争力，激活区域可开发客群，努力完成全年推售目标。陆家嘴云邸CIRRUS项目围绕入市目标，打磨产品细节、迭代提升产品品质,系统化开展品牌宣传、场景展示与意向客户储备，多措并举做深做实蓄客推广。租赁住宅持续稳固出租率基本盘，统筹金融城、前滩、张江、川沙四大片区运营管理，持续擦亮“陆家嘴乐居”品牌，输出标准化服务体系，打造标杆性租赁住宅品牌。同步探索外拓房源渠道，推动租赁房源资产实现稳健增值与可持续运营。
在商旅服务运营方面，把握体验经济、情绪消费、打卡流量、文体票根联动等新兴业态特征，持续培育商业发展新动能。动态优化各商业项目业态结构与品牌矩阵，不断提升商圈活力与客户黏性，推动客流人气与商业价值双向赋能、高效转化。匠心打造多元消费场景，塑造商业发展新样板。LU1885陆里延续焕新开业热度，以“日间休闲、夜间微醺”全时段运营模式，打造网红打卡与社交体验标杆。上海陆家嘴中心L+MALL深化艺术化空间营造，场内常态化落地各类主题艺术展、装置艺术展、潮流IP展，充分释放商业发展新动能。张江陆悦天地聚焦科创人群、周边白领及家庭客群分层运营，持续品牌优化，补齐特色体验业态，“科技与自然”“艺术与互动”，树立智慧商业新标杆。推动实行“一项目一策略”差异化管理，前滩香格里拉酒店、张江希尔顿酒店要继续深入与“陆家嘴大朋友圈”互动，联动拓展业务合作。积极构建“一券通用、权益互通”的“陆家嘴大朋友圈”数字化消费新生态，将演艺流量、会展流量有效转化为消费增量，为浦东国际消费中心核心承载区建设注入新活力。
（2）以载体建设“硬实力”打造区域“标杆地”
深耕城市更新核心理念，立足片区整体提质、功能迭代升级、空间有机焕新核心目标，全程紧盯建设进度、严控工程品质。陆家嘴区域，梅园社区2E8-19地块住宅项目推进结构封顶，梅园社区2E8-17地块商办项目推进工程桩施工；新民洋区域的洋泾西区E08-4地块住宅项目全力推进竣工验收工作，E10-2地块、E12-1地块项目加速外立面施工，洋泾东区E13地块推动开工准备工作。推进老楼焕新提质，陆家嘴软件园综合提升LSPACE、LHUB项目、软件园4号楼白领公寓项目竣工交付。前滩区域，前滩21-02、21-03地块项目推进入住许可证办理，住宅、商办实现物业移交查验，实现“站城一体、垂直开发、无缝接驳”的全维TOD实践。
（3）以品质服务“守护力”展现品牌“金名片”
物业服务始终对标行业顶尖标准，精益求精打磨服务品质。坚持以技术创新赋能服务升级，保障服务全程在线、响应及时、贴心周到。持续深化全域能耗精细化管控，稳步推进楼宇低碳化、绿色化运维工作。同时立足产办楼宇运营特点，持续深耕探索“大客服”运营管理体系试点落地与实践研究，不断完善适配高端、现代产办物业的运营服务模式。全面复盘服务历届进博会的工作经验，高标准做好2026年进博会服务保障工作。
2、资本做活：夯实金融矩阵，打造投融管退闭环
下半年，金融板块将继续坚持稳中求进、产融协同、提质增效、严控风险的工作总基调，积极挖掘优质项目资源、甄选优质投资标的，持续健全特色金融服务体系，加速推动业务发展从规模扩张型向质量效益型转变。聚焦“陆家嘴大朋友圈”客户多元需求，持续深化产业联动，强化内部资源协同赋能。推进产业投资平台筹建，布局产业投资业务赛道，充实产业投资团队，建立投资管理制度与运营机制，打造高效联动、稳健可持续的产融协同发展新格局。
持牌机构业务革新创优，做强金融板块矩阵。陆家嘴信托要围绕行业监管要求，深化业务转型升级，构建“前中后台高效协同”新格局，提升专业化运营、资源调配、产品研发能力，持续深化存量风险化解与精细化投后管理。爱建证券要继续稳步推进核心业务资格的申请与落地，补齐业务短板、夯实经营底盘，健全业务布局、延伸服务链条。陆家嘴国泰人寿要继续与另一股东共同推动增资工作，通过优化资产配置、动态调整结构及加强风险管控，持续深化资产负债匹配管理。
3、资产做优：优化资产布局，推动资产提质增值
搭建“存量盘活-低效退出-价值提升-资本循环”的资产经营模式。梳理公司内部存量资产，充分利用好陆家嘴集团商业不动产REITs通道，探索“重资产投入-轻资产运营-证券化退出-资金再投资”闭环工具的作用。同时，主动挖掘市场存量项目机遇，精准研判、测算投资收益，择机储备优质资产，补充公司的资产厚度。积极推动存量项目改造，促进公司整体资产的提质升级。
落实土地市场常态化跟踪机制，动态掌握供地计划、竞拍行情及价格走势，立足区域发展规划，精准甄别、深度挖掘浦东新区优质投资项目。
（二）筑牢三大支柱根基，驱动改革转型发展
“十五五”是浦东打造社会主义现代化建设引领区、基本实现社会主义现代化全面发力的关键阶段，公司要围绕从“规模扩张”到“提质增效”的战略转型，坚持以稳增长固基本盘、以优布局塑核心优势、以强风控守安全底线、以深改革激内生动力、以促创新拓发展空间，探索形成与引领区定位相匹配、具有浦东国资辨识度的高质量发展新范式。
1、筑牢项目品质“压舱石”
以产品力为核心引擎，打造全业态、全周期竞争优势。深度布局商办楼宇、销售住宅、租赁住宅多元产品线，构建覆盖全客群、适配多场景的产品矩阵。始终保持对市场趋势与客户需求的敏锐洞察，将产品力建设贯穿项目全生命周期。通过将产品力标准深度嵌入规划设计、施工建造、成本管控各环节，建立跨专业协同机制；通过“场景化”增强客户感知、传递产品价值，兑现品质承诺；通过“投研定位-规划设计-建设施工-产品推广-品质交付-持续运营”的闭环管控，实现产品线从蓝图到实景、从承诺到体验的高品质落地。
2、强化队伍建设“软实力”
围绕企业高质量发展持续优化人力制度及机制，动态响应各条线用人需求，加大招商营销、资产运营、金融投资领域市场化紧缺人才引进力度；优化细化钻石模式物业服务体系、资产证券化项目运营管理及考核机制，不断完善人才培养体系，进一步释放团队活力、人才潜能。持续深化落实中层及主要投资企业干部任期制契约化和“三能”机制要求，将胜任力测评覆盖至主要投资企业，全方位提升干部队伍综合能力。
3、把稳内控管理“防火墙”
健全内控体系，织密监督网络。完善多维度协同监督体系，推动纪检监察、风控合规、内部审计等监督力量深度贯通、有机融合，全面搭建全方位、立体化的“大监督”工作格局。在风险防控上做到新常态，聚焦“关键少数”和重点领域，聚焦重大投资、工程建设、资金使用、招投标等重点领域与关键环节，实施常态化审计监督、穿透式风险排查；开展内控手册编制，持续优化业务流程与管控体系，为公司内控体系规范化、落地化筑牢基础。
（三）统筹“十五五”全局部署，全面迈向高质量发展新阶段
公司将继续立足城市综合运营服务商核心定位，坚定不移推进高质量转型发展。战略上坚持“稳、精、合、新”四大原则，稳中求进，并在实践中持续迭代优化。围绕“资管-资本-资产”三位一体发展路径，统筹全域不动产、产业载体、商业配套等各类资源，优化空间功能布局、提升载体运营价值，着力打通资源盘活、资产提质、资本增值全链条。对标行业头部企业先进理念、管理模式与发展经验，全面深化市场化改革，健全市场化经营机制，推动企业经营管理、业务运作与市场规则深度接轨，持续提升综合竞争力与可持续发展能力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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