房地产热点速评:发改委发文促新型城镇化进程 多措施优化楼市供需结构
时间:2020年04月10日  中财网
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近日,国家发改委印发《2020 年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》,提出深化改革户籍制度,督促各类城市取消落户限制;加快推进城市更新,改造老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村;改革建设用地计划管理方式,全面推开农村集体经营性建设用地直接入市等内容。

评论

督促取消落户限制有利于提升户籍人口城镇化率,加快推进新型城镇化进程。文件指出,督促城区常住人口300 万以下城市全面取消落户限制,推动城区常住人口300 万以上城市基本取消重点人群落户限制,促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。2019 年中国常住人口城镇化率已超过60%,户籍人口城镇化率仅44.38%,仍然有较大提升空间。我们认为督促取消落户限制有利于高质量都市圈和新型城镇化进程的推进,促进外来人口流入及本地就业的非户籍人口落户,鼓励人口及产业向都市圈集聚,支持核心城市合理购房需求。

推进城市更新和旧区改造,改革完善投融资机制。城市更新和旧区改造有利于提升城市面貌和国民居住品质,让人民“住有所居,居有所安”;同时旧区改造将在棚改退坡后成为城市更新的新方式,带动电梯、建材等下游领域需求,在拉动内需的同时有利于推进高质量城镇化建设。投融资方式上,我们认为应以地方政府发挥主导作用,开发商或建筑单位承担执行工作,采用“居民主体、中央补贴、社会支持”的多渠道融资方式解决资金;政府在适度补贴的同时采用低息专项债和专项开发贷款等方式予以建设期资金支持,并配合税收优惠、特许经营权等形式鼓励各方参与。

农村集体建设用地入市和建设用地管理方式改革旨在促进土地供应结构优化,并不意味着宅地大规模入市。我们认为全面推开农村集体经营性建设用地直接入市的目的在于盘活低效存量用地,配合新型城镇化进程。文件明确提出只有按照国土空间规划确定的经营性用途(主要用于商服、工矿仓储)土地方可入市,并不意味着用于商品房开发和销售的住宅用地将大规模入市。文件同时指出要改革建设用地计划管理方式,推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。此举意味着土地供应指标的分配可以突破区域间的行政壁垒,有利于促进土地指标区域间流转和分配优化,增加土地指标稀缺区域的土地资源供应,实现土地资源的均衡配置。

重申地产板块配置价值。我们提示在核心都市圈土储资源优厚的龙头开发商在销售和资金等层面的优势。尽管海外疫情不确定性的加大短期可能使板块情绪有所反复,但我们认为此类龙头开发商仍可录得相对收益;中长期来看,伴随政策端空间继续打开和情绪面逐渐修复,叠加地产股低估值及高股息收益率优势,绝对收益空间可期。A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、中南和华发,港股推荐世茂、龙湖、旭辉、融创、华润、中海。

风险

房地产政策正向调节力度不及预期,外部环境不确定性加大。
□.张.宇    .中.国.国.际.金.融.股.份.有.限.公.司